港资与外资篇（下）

日本永旺：朱菁女士

日本永旺是亚洲领先的综合零售及服务企业集团，主要经营购物中心、综合零售业(综合百货超市、食品超市)，2023年《财富》世界500强排名第189名。

永旺中国：

2011年12月26日，永旺在北京成立“永旺(中国)投资有限公司”(永旺集团中国总部)。永旺中国纵观全局，将全球经营视角与扎根于地区开展事业活动紧密结合，具体践行“全球本土化”经营目标，以加快永旺集团在中国的整体成长速度。

目前在中国共经营350多家不同业态的店铺。事业涵盖综合百货超市（GMS）、食品超市（SM）、综合金融、商业地产开发、服务、专卖店、功能公司等多个领域。

朱菁（日文名：羽生有希）是永旺集团核心高管，现任永旺数字科技有限公司董事长。

1991年毕业于日本庆应义塾大学商学院。同年加入永旺集团（原JUSCO株式会社），

2006年主导筹建中国首个郊外型购物中心“永旺国际商城购物中心”（北京）；2011年永旺中国总部成立后，负责行政、人事等核心事务；

2013年任永旺商业有限公司董事总经理；

2014年正式就任永旺（中国）投资有限公司董事长总裁，成为集团中国区最高决策人。

2008年夏，我应JCSC日本购物中心协会之邀赴横滨参加  JCSC第34届年会，这是JCSC首次邀请中方机构和专家参会，并做主题讲演《中国购物中心发展及中日购物中心比较》，同时与日本业内人士进行了对话。会议开得专业、严谨而热烈。此次年会我有幸结识了时任永旺北京商城的总经理朱菁女士且感到格外亲切：一是本家，虽然她是日裔华人；二是我就住在北京永旺商城所在区域回龙观；三是此次参会中方只有我和她（虽然她是代表日本永旺中国），并可以中文沟通。

此次日本之行，我们开启近十年的专业交往与交流。多次特邀她莅临亚太学院授课和亚太学院年会讲演。同时对亚太学院赴日考察及院办企业合作等方面朱总都给予了积极的支持。

朱菁女士虽然是华人，但由于其学习、工作及生活主体都在日本完成，己经日本化，是一位非常职业和理性的领导者，令人尊重。

瑞典宜家及荟聚购物中心：

2010年7月上海世博会期间，当时我以CCREC全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任和APCREA亚太商业不动产学院院长的身份受邀出席瑞典宜家在中国首个购物中心荟聚项目的预开业论坛。认识了英特宜家购物中心集团中国区董事总经理丁晖等一干中高层人士。并在之后在亚太学院的培训和考察活动中得到曾任武汉荟聚和北京荟聚高管的熊芳总的热情协助……

荟聚中心（LIVAT）是由瑞典宜家集团在中国开发运营的综合性购物中心，总部位于上海市，品牌名源自瑞典语“快乐的聚会”，定位为集时尚购物、餐饮娱乐、文化教育等于一体的商业综合体。2009年正式进入中国市场，目前运营着10家具有国际标准的荟聚，分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥，西安、上海。希望能够把北欧的文化带给中国和民众……

做为一家欧洲尤其北欧的商业机构，其管理层一直非常的低调。不像香港、新加坡和日美的从业人士非常活跃的参与中国的业内活动和各类论坛。但是品牌和运营反而一直受到业内人士和消费者的认可和欢迎……

香港瑞安集团，来自香港的上海新天地操盘手三大剑客：郑秉泽、黄瀚泓和司徒文聪

上海新天地是位于上海市黄浦区的休闲步行街，由香港瑞安集团于2001年建成。该区域以石库门建筑旧区为基础改造，通过"存表去里"手法保留建筑外观和历史风貌，形成集餐饮、购物、演艺功能于一体的商业空间，2020年入选上海新十大地标建筑。成为中国休闲娱乐购物中心和创新开放街区的经典。

上海大宁国际：郑秉泽；朱晓刚

大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线，总建筑面积约25万平方米，集聚商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化和城市生套设施8大功能，在创新中尊重传统，大宁国际吸取了上海老城厢的元素，用现代的方式创新演绎。为消费者提供全方位商业服务的同时，还让消费者尽享高品质的休闲环境。

郑秉泽是崇邦集团的总裁及常务董事，1992年来到上海，担任香港瑞安集团执行董事及瑞安地产有限公司董事总经理，参与了上海大规模城市更新的早期工作如淮海中路上的瑞安广场和新天地旧改工程。  2003年，他联合投资者创办崇邦集团，专注于在上海及周边地区投资开发商业综合体项目。  主导了多个标志性.  城市更新项目包括大宁国际、今潮8弄和滨港商业中心。他强调新旧建筑应和谐共存，注重文化传承和环保，认为城市更新应提升区域竞争力，通过项目带动整体环境改善，并致力于将海派文化融入城市发展。

做为上海新地标“上海新天地”主要操盘手，他后来在上海开发和运营了多个区域性购物中心的行业标杆。2015年之前郑总多次应我之邀参加亚太学院的培训和论坛，我也曾多次带队亚太学员和业内人士到“大宁国际”考察，都受到他的他热情接待和细心讲解。郑总一副弥陀像，大气、谦和而包容，每次相见我们都相谈甚欢……

朱晓刚：

郑总还派运营团队参加学院的培训和考察，其中的佼佼者朱晓刚，后来不仅被我挖掘和培养成为学院最受欢迎的新锐讲师，并经我引荐给也是亚太学院前身清华大学CREO首届总裁班学员的吴洋（曾任著名的上海BFC外滩金融中心总裁）担任运营总监。之后又由我介绍给学员企业长春东坤地产，担任与学院合作成立的亚泰合盛投资管理公司总经理，主要参与和领导该司开发的栖乐汇购物中心开业前的管理和运营工作一一开启了亚太学院一段理论+实践，资源+智慧，平台+企业的第三方咨询模式的新模式新尝试……

2013.10.18.  亚泰合盛投资管理有限公司正式验资注册成立~~标志着亚太商业不动产学院与学员企业的深度合作和增值服务进入一个新阶段，也象征着学院平台价值和资源价值日益凸显……

2013.11.9.  带领学院师资专家小组和学院合作公司亚泰合盛投资管理公司高管团队参加学员企业副**理事单位吉林东坤地产高新CBD规划设计及定位方案评审研计会……

2013.11.20.  学院年会暨第四届中国商业不动产思想盛典，年会联合主办机构吉林东坤地产及长春高新CBD项目和双方合作机构亚泰合盛投管公司、一体化与分类策划与设计专题会，今天晚上在上海进行中……

上海正大广场及盈石：司徒文聪；许大金

司徒文聪本世纪初到上海发展，成为瑞安集团中国市务副总经理，参与了上海新天地、瑞安广场等瑞安集团多个核心项目的开发。特别是在新天地的团队中，凭借创新的观念和艰苦的努力，在一片破旧的老式石库门房子上，打造出一块传统和时尚完美结合的上海商业新地标。此举开创了上海旧区改造的新模式，并使新天地成为海内外游客争相前往的著名旅游景点。

2005年，司徒文聪出任正大商业房地产管理有限公司总裁、正大广场这个当年号称亚洲最大的购买中心，在司徒文聪的精心调整下，从一个连年亏损的“巨无霸”迅速变成一个繁荣兴旺的“利税大户”，以“家庭式购物中心“的重新和定位和成功运营创造了中国大型购物中心成功的典范。

2008年，司徒文聪出任与美国最大私募基金黑石合作的盈石资产管理有限公司执行总裁，作为一家国际背景、专业面向中国的商业地产服务机构，到2010年，盈石参与经营管理的项目已达6个，市值达90亿人民币。

司徒文聪曾为国内市场首次引入众多国际知名品牌，不仅为这些品牌打开中国市场作出了贡献，更为国内消费者提供了全新时尚的购物选择与体验。司徒文聪在商业地产方面的成就斐然、享誉业界，带来极高的社会知名度和影响力，为中国商业地产引进了新的观念、思路和模式，成为行业的领军人物，被誉为业内“金手指”……

我与司徒文聪先生就是他在正大广场一战成名时在“新地产”杂志我担任嘉宾主持时相识并一见如故、建立了密切的联系和沟通，还曾多次带领CREO学员和CCREC会员赴上海他的项目和办公室培训和考察。当时我俩曾有一个约定和默契即他每次有新的项目和创新性的想法时，就会到CREO和CCREC讲课和发布，为此我把他所在机构荣誉指定为教学案例基地。

司徒文聪先生说着一口流利的香港普通话，大帅哥一枚，激情而风趣。但随着他的行业知名度和业务规模越来越火越忙，我和他就渐行渐远了……但我与曾做过他手下大将的许大金、吴艳芬等一直保持着专业和私人的友谊。

2013.7.8.  昨晚与学院在上海的部份师生聚会,盈石许大金总友情做东,恍筹交错,欢声笑语,新天地邓总还爆料了很多行业内幕…

但写本文时我在网上搜索了久违的司徒先生的消息，结果出现一条令我惊诧的新闻，让我痛感中国房（商业）地产的坠落之深之快，颇有大梦一场空和同病相怜的失落和无奈……

附：

《“网红”商场TX淮海操盘人司徒文聪被“限高”了》

界面新闻记者  |  周芳颖

2025年5月19日

“根据天眼查披露信息，URF盈展集团创始人司徒文聪因旗下子公司未按期履行生效法律文书确定的给付义务，被法院申请执行限制消费措施。

司徒文聪因参与多个著名商业房地产项目的建设与改造，近年来，北京、上海等地包括THE  BOX朝外，TX淮海等多个网红非标商业的开设与运营也与他有关。而如今这位昔日行业明星却陷入资金链困局。

司徒文聪名下其他多家公司近期也陷多案纠纷。多位地产行业人士告诉界面时尚，司徒文聪陷入如今的局面或与其近年来参与运营多个城市商业体焕新项目，但最终未能使这些项目成功盈利有关。”……

上海8号桥：黄瀚泓；倪伟源

2025年12月14日在一场初雪过后我在写本章搜索最新信息时，如果说看见司徒文聪被限高和陷入资金困境是惊诧和遗憾，而读到黄瀚泓先生已于2025年12月3日逝世（享年62岁，与我同庚），无疑是沉痛和哀惜一一

黄瀚泓先生曾经担任过上海新天地第一任老总，上海8号桥创意产业园的创始人，被誉为“中国创意产业园区之父”，成功将老工业厂房改造为国际知名的创意产业地标。黄瀚泓以城市更新项目闻名，曾获“上海市白玉兰纪念奖”。他的逝世无疑是创意产业界的重大损失。

八号桥是上海的创意产业新地标，这里曾是旧属法租界的一片旧厂房，2003年由黄瀚宏创办的香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司联合相关机构实施开发、改建、招商、管理，历时一年，把凝聚着特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。8号桥已有境内外近百家著名设计公司和著名品牌落户，成为顶级品牌展示和信息发布的平台，成为中外经济文化交流的桥梁。产业创意化、创意产业化，不但保护了老工业建筑、保留了城市发展的历史风貌，还创造了巨大的社会经济效益。8号桥已成为上海创意产业集聚区的新地标。

8号桥之所以叫“8号桥”是因为它坐落于建国中路8号，而且广东话里的“8”、“发”谐音，取意吉祥；同时，8号桥建筑群各栋楼的楼层之间以天桥连接，以方便各入驻企业之间的相互交往和走动；更重要的是8号桥创意产业园区本身就是一座友谊的桥梁，连接、传递和沟通着国内外不同背景、不同风格的文化……

我与黄先生及8号桥高管倪伟源：（APCREA学员和上海师生会副秘书长）一直保持着密切互动和专业交流。多次邀请他或到8号桥现场授课和考察。黄先生严谨，客气而沉静，很像一位学者；既不像司徒文聪先生那样热情、才华横溢和高调，更像一位明星；也不似郑秉泽先生那般大气、兼容和笑面，更像一位老板。这三位都来自香港的上海新天地的操盘高手，不仅在上海乃至中国的商业地产界都创造了各自传奇和高光时刻！如今一逝一伤一安好，不仅让人感慨时代变迁和个人命运的迥异和风云……

台湾新光：北京新光资产总经理方彦钦

源于日本的台湾新光/三越集团曾在北京与北京华联合资合作的星光天地，后因双方合作破裂分道扬镖，改为华联自主品牌skp。但是新光的管理模式、运营理念以及服务精神，无疑都对华联乃至整个行业都产生了引领甚至颠覆性的影响一直连续十几年占据国购物中心单店营业额的榜首！

我一直与新光天地的的开发商华贸集团以及华贸商管公司高管保持着深度和频繁的交往和友情。后来台湾新光独立在大陆尤其北京运作项目，我与方总及团队也建立了专业互动并受邀到APCREA授课和交流……

2018.2.5.今天去台北参观北京SKP的初始合作者与定位模板“新光三越”  一一新闻报道北京华联奢侈品百货巨无霸SKP再以127亿元年度销售额登顶2017中国百货、购物中心第一！

英国Tesco与乐都汇：叶继屏

TESCO是全球三大零售企业之一的英国跨国零售集团，2004年通过收购顶新集团股权进入中国市场。截至2013年2月，在中国运营115家乐购大卖场、1家乐购天地超级大卖场及8家乐都汇购物中心，2014年将中国业务售予华润万家并完成品牌更名。2020年2月以2.75亿英镑出售剩余股份全面退出中国。

乐都汇（Lifespace）最初是英国零售巨头TESCO（乐购）在中国推出的购物中心品牌，由特易购地产集团（TESCO  Property  Ltd）  开发。

2014年，华润集团收购TESCO中国业务后，乐都汇品牌被纳入华润商业地产板块。但自2024年起，华润逐步退出运营，相关项目由其他企业接管（如辽宁中天集团接手营口项目）。目前，乐都汇品牌已不再由华润或TESCO直接运营。

叶际屏曾任美国西蒙地产集团在华合资公司深圳格瑞企业管理咨询有限公司全国租务总监，参与了“印象城”系列项目的前期定位和招商工作；2011年时任宝龙商业集团副总经理、招商中心总经理，有着丰富的中外商业运营经历和经验。

我正是2014年在叶际屏兄担任乐都汇副总裁时与他深度交往并一拍即合即我与他以合伙人身份成立合作公司，他任院办企业“亚太商业不动产投资管理有限公司董事总经理，充分利用APCREA和我个人多年积累的学员及企业资源和行业影响力，他运用专业经验和综合能力主要为学员企业提供订制化的诊断与顾问服务。开门红就接了两家哈尔滨学员企业的单子，其中一家直接把项目名称叫“印象城”，这是因为老板在考察老叶服务过并安排接待的苏州印象城时一下对上了眼，可见对项目和叶总的认可程度……

我与老叶的一拍即可，除了专业合作外还因为他是一位虔诚的佛教徒和长期的素食主义者，工作之余我俩还经常一起吃素食餐厅和参加修行活动……

印力（万科）：笠海群、张雪东

印力集团：

1995，沃尔玛进入中国，与深国投成立合资公司拓展商业零售业务；

印力集团（前身深圳国投商用置业发展有限公司）于2003年成立，以国际化的视野专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。

2005年创立印象系列品牌，筹备以定位为区域型购物中心的“印象城”品牌提供商业运营服务，并逐步发展出社区商业品牌“印象里”，片区型购物中心品牌“印象汇”，以及城市级商业中心“印象城MEGA”。

印力始终面向城市主流家庭提供美好生活体验，从第一代沃尔玛单体店项目以满足人们的基本物质生活需求为主，到新一代产品打造消费中心、生活中心、情感中心，在满足人们的消费需求之上，融入更多生活功能，建立有记忆、有温度的情感链接。

2016年，印力成为万科集团成员企业，是万科城乡建设与生活服务商战略的重要组成部分。截至2023年10月，运营管理项目超164个遍布全国53个城市，资产规模近1000亿，管理面积超1200万平方米。

我和APCREA发起的亚太学院师生会，笠海群被选为广东师生会会长，张雪东被选为浙江师生会副会长。

2014.8.30.  lCSC国际购物中心协会《购物心管理运营》汉化培训项目  “设计，建造与租户协调”主题课程由APCREA-ICSC购物中心资格认证考试培训中国专家委员会委员、深国投商用置业（集团）首席运营官竺海群先生为学院学员精讲。学员现场提问与竺总互动交流……

2015.2.6.  今天下午应邀出席深国投商置SCP“2015年品牌战略发布会”，恭贺深国投商置SCP正式更名为印力集团SCPG，进入更加国际化、专业化和品牌化发展的新阶段……

2017.9.5.  此次APCR  EA共同发起成立的东湖商学院成立挂牌仪式之论坛及考察、特别感谢万科印力杭州城市公司张雪东总的支持，尤其西溪印象城屠芳总的精彩讲演及细心安排及接待[抱拳]


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